按：司法人员要提高专业素养，大致可以从两个方向努力：一是
提高法学理论水平，以有效培养司法者的法治理念；二是完善法律知
识结构。对于长期以刑事执法为主业的检察官而言，钻研探讨民法知
识问题，实为当务之急。

　　而所有部门法中，民法是最值得研究的一门。由于民法精神的提
升产生了宪法，民法价值的维护诞生了刑法，所以，如果无视民法，
则一个法律业者即不能自称为合格的法律专业工作者。在我看来，一
个刑事法官和刑事检察官对民商法律的认知程度并不比一个医生对法
律的认知程度高多少，这在目前看来——至少从经验上看是一个普遍
的问题。

　　在法治化进程中，一个优秀的司法官员，当尽已之可能，向一切
未知领域进发，满足求知的欲望，完善自己的法律素养。因为生活中
的问题往往是复杂而综合的，尽管法律将它们分为刑事、民事、行政
和宪政案件，但案件的当事人对于正义的要求，不能指望某一单一的
法律得到实现。当我们的刑事检察官面对当事人（刑事案件中的）的
民事诉求时，以“那不是刑事执法的任务”搪塞支应，恐怕不是最佳
的选择。

　　基于此，期望以此例开始我们探讨博大精深的民法科学的艰难旅
程。大李深知此地有万千民商法行家，亦知我国学界对诸多民商法问
题尚未达成共识并形成定论。于是，博学者请不吝赐教，初学者不妨
大胆建言。

　　一、案情简介

　　检察日报2000年2月29日报道（见该报记者李轩辅的文章《房产
局能否随意撤销房产证？海口一行政官司给出答案》），日前，海口
市振东区人民法院对一起不服房屋管理部门撤销发证行为引起的行政
官司作出判决，撤销海口市房产管理局作出的撤销林道春的房产证的
决定，并促使其依法行政，保护公民购房的合法权益。

　　案情如下：

　　海口市振东区法院受理后查明，1998年12月22日，原告林某与华
南工贸公司签订一份《房屋转让合同》，约定由原告购买该公司在海
口市别墅1幢，转让价格为人民币40．5万元，扣除应由该公司负担的
房屋过户的一切费用（包括税金人民币6．82万元），一次性交付该
公司人民币33．68万元。合同签订后当天，原告便将购房款全部付清，
华南工贸公司也出具收据给原告。之后，原告向被告海口市房产管理
局申请办理房屋过户手续，并交纳了有关税费及其他费用共计人民币
1．24万元，被告于1999年1月5日向原告颁发了房屋所有权证。

　　同年6月8日，被告以原告所购房屋系华南工贸公司负责人杨某犯
罪所得赃物、杨某已被无锡市公安局依法逮捕、双方买卖行为无效为
由，作出撤销原告持有的房产证的处理决定。林以其向华南工贸公司
购买房屋系正当取得、购房手续完备为由，不服该局的处理决定，遂
向海口市振东区人民法院提起行政诉讼，请求撤销房产局的行政处理
决定。庭审过程中，被告未能提供公安机关查明原告所购房屋系赃物
的证据。

　　对此，海口市振东区法院审理认为，原告向华南工贸公司购买房
屋时，并不知道杨某的犯罪行为，也没有调查杨某是否犯罪的义务。
而华南工贸公司对其所有的房屋也有处分权，双方的买卖行为有效，
原告购房手续合法，其领取被告颁发的房屋所有权证合乎法律规定。
被告作出的撤销发证行为证据不足，且于法无据，应予撤销，遂作出
了上述判决。

　　报道称，此案在海南乃至全国并不多见。

　　二、假设与分析

　　前述案件报道是从行政诉讼的角度进行的，那的确也是一件行政
案件。但是，争讼的意义却不止于行政诉讼本身。

　　报道提及的法院撤销房产管理局的行政行为理由之一是房管局的
“撤销发证行为证据不足”。现在让我们做一个假设：如果房管局能
够举证证明房屋系赃物，则房管局可否撤销以前所发给林某的房产证？
如果房管局可以以事后查明的“原发证的房屋系售卖方侵占的他人房
产”这一事实为由撤销已经颁发给买受方林某的房产证，则法院是否
能应林某之诉对房管局撤销发证行为再进行判决撤销？

　　无疑，前述假设提示了一个民法问题：适用于动产的善意取得制
度可否适用于不动产？

　　学界皆知，财产静的安全一向为民法所重视，然而，财产不流转
即无以增值，故利益最大化的要求必使财产处于动的状态，这同时也
促成民法对财产动的安全的保护。而交易频繁的现代市场经济中，为
保证交易的安全，维护第三人的利益，必须确立物权公示的方法标准。
动产的物权公示方法为占有和交付即占有的移转，而不动产的公示方
法为登记和登记之变更。

　　在罗马法时代，由于奉行“发现已物，即予收回”的准则，故自
物权的追及效力极端绝对，无论动产与不动产，所有权均可随时追及
于物的所在，故无善意取得制度。后来世人发现，此举固然可以有效
保护财产的所有权，但却使交易无法快捷经济地进行，因为交易的买
方为了确信对方是否拥有欲售之物的所有权，不得不十分地谨慎，作
大量的调查。而这显然不利于财富的快速流转和成本的尽可能下降。
于是法律不得不在财产静的安全和动的安全之间作出调和与折衷，局
部牺牲对所有权的安全保护以维护交易的安全。于是，动产的善意取
得制度得以产生，通行的理解是：动产的占有具有公示的效力，根据
所有人的意思占有其动产的占有人（即委托物的占有人），不法转让
他人动产，买受人取得该动产时出于善意即不知出让人无所有权，则
买受人取得所有权，原所有人不得要求受让人返还原物。

　　学界认为，善意取得的标的物限于动产，因为不动产适用登记为
公示方法，故不致产生交易中的所有人误认问题。再回到本案，报道
指出，1999年6月，房管局以林某所购之房系华南工贸公司杨某侵占
另一公司华南实业公司的财产所得即赃物、杨已被逮捕为理由，撤销
了原已颁发的房屋所有权证。后来此撤销行为再被法院的判决撤销，
是因为房管局的撤销行为证据不足。如前面假设的那样，假使房管局
证据充足即假设房屋确系侵占，因而从实业公司所有被侵占人转至工
贸公司名下，再以工贸公司名义出售，则产生了如同动产善意取得相
似的情形：房屋的受让人不知所买房屋的所有权不属于出让方这一事
实，据报道的事实可知，买受人与出让人之间房屋买卖手续合法完备，
表明工贸公司对房屋拥有健全的产权资料，以致买受人认为房屋系工
贸公司所有，进而买受，且获得房管局的房屋所有权证。此例假设的
情况如果在事实上发生，司法者拘泥于善意取得制度仅适用于动产而
对不动产交易中的善意第三人的交易利益不予保护，则显然与民法创
设善意取得制度的初衷不合。

　　三、结论

　　善意取得制度，因动产的公示方法易招致误认而产生，以保护交
易的便捷和善意第三人的利益；如果不动产在极为特殊的情况下其公
示方法存在瑕疵即登记错误等致人误认，为保护第三人的利益，并维
护交易的经济便捷，同样可以适用善意取得制度，而原所有权人的利
益则可向不法处分的占有人及登记失职的责任人请求赔偿。

　　王利明主编的《中国民法案例与学理研究》（物权篇）一书第4
例的标题即为《不动产的善意取得》，且为王利明教授本人所撰。文
中指出：“我们认为，不动产也应适用善意取得制度，其根据在于：
一方面，既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生
无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。
如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三
人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。
另一方面，从各国立法规定看，大都承认不动产也可以适用善意取得
制度（参见《瑞士民法典》第973条、《德国民法典》第926条）。这
些立法经验是值得借鉴的。”（见该书第26页）。

　　现在，对前述假设做出这样的回答看来不是没有道理的：即使买
方所购房屋为卖方侵占所得之赃物，但只要买方不知其为赃物，且信
赖卖方所出具的房屋相关资料的效力，而与其交易，以相当于市场之
价买受房屋后获得了房管局的房产登记，则买方就取得了房屋的所有
权，原所有人无权向已获得登记的买方要求返还，房地产管理机构也
不能撤销对善意之买方的所有权登记。

　　这虽为一民法问题，但是，如果公安或检察机关对卖方的侵占行
为进行刑事法上的立案侦查，追赃工作中可能涉及到买受者的房屋的
去向。

　　由于不动产不可能成为民法上所言的盗赃（即盗窃、抢夺、抢劫
等罪行的对象），故不动产的占有与所有权人的分离不可能构成“脱
离状态”，因而，失去占有的不动产不属于脱离物，而是委托物即依
所有权人的意思而失去占有的物（包括欺诈、租赁、保管等而使物的
占有与所有人分离）。委托物可以善意取得，为现世多数国家之普遍
趋势。于是，侦查中的追赃即不能从现时买受人处追回其善意取得之
赃物。从这个意义上讲，民法问题与刑事司法工作完全息息相关。

　　刊载于：检察日报2000-3-8第5版

　　注：引自检察日报正义网《法律的故事》。
http://www.jcrb.com.cn/ournews/asp/readNews.asp?id=657